英格卡售 3 购物中心予险资，交易额 160 亿
商业地产行业再现百亿级重磅交易。
近日，有媒体援引知情人士透露，英格卡正计划打包出售国内的 10 座荟聚购物中心。首批出售的是位于无锡、北京、武汉的三座购物中心，涉及资金 160 亿元，接盘方或为泰康人寿领投的基金。
作为 1943 年成立于瑞典的跨国商业帝国，英格卡集团旗下三大业务板块——宜家零售、英格卡购物中心及英格卡投资。此次交易的卖方正是负责"荟聚"品牌运营的英格卡购物中心。
近年来，英格卡集团面临诸多挑战，特别是宜家板块的业绩失速，或许是英格卡作出出售购物中心决定的重要原因之一。
而透过这笔交易，险资的身影也逐渐清晰。事实上，除了泰康人寿之外，新华保险、中邮保险、大家保险等险资机构，过去也通过成立股权投资基金的形式参与了多个不动产项目的投资。
眼下，保险资金已经成为不动产投资的重要玩家。
3 座购物中心，叫价 160 亿
随着出售消息的传出，此次交易细节也浮出水面。
据报道，此次英格卡出售计划采取分批推进策略，首批标的锁定为无锡、北京与武汉三座运营超 10 年的成熟项目，总交易金额高达 160 亿元。
其中，荟聚无锡店是英格卡在中国的第一个项目，于 2014 年 6 月开业，总建筑面积达 25 万平方米。据官方数据，该店开业首月的客流量就超过百万，随后十年业绩、客流量稳步提升。到 2024 年，荟聚无锡店的客流量已突破 1800 万人次，约为无锡常住人口的 2.5 倍，同期销售额达到 43 亿元，稳居无锡市购物中心前列。
2014 年 12 月开业的荟聚北京店，总建筑面积超过 50 万平米，是亚洲最大单体购物中心之一，以年客流量约 3000 万人次常年稳居北京人气 TOP3，被称为南城的"商业引擎"，预估年销售额近百亿。
作为三座荟聚中最晚（2015 年 4 月）开业的武汉店，同样表现出了不俗的成绩——开业首日，客流量高达 8 万人次，创下了集团在中国的开业新纪录。时至今日，周末客流量依然稳定在 10 万人次以上。
据界面新闻援引知情人士透露，此次交易首批选中这三座购物中心，正是因为它们是评估下来在 10 座中最好的。
具体到交易细节。市场传闻，本次接盘方为泰康人寿领投的基金，基金总规模 80 亿元。其中，泰康人寿认购 30 亿元，其他参投方包括中银三星、中宏、友邦、大都会人寿等险资，共计认购 30 亿元，同时，英格卡将认购基金的劣后级，出资约 20 亿元。此外，剩余的 80 亿元拟采用银行融资的方式获取。
收购完成后，项目主体将变为合资公司，单一项目的运营权不变，仍在英格卡手中，但其承诺在投资期间为保险机构提供接近 7% 的回报率。截止目前，交易各方仍在沟通合作条款和细节。
值得一提的是，市场传闻还提到，除了以上 3 座购物中心，后续英格卡可能会将剩余的 7 座荟聚购物中心全部出售，这 7 座荟聚分别位于福州、长沙、南宁、昆明、合肥、西安和上海。
倘若消息属实，意味着英格卡购物中心在内地的大部分资产将悉数卖出。
业绩承压，北欧巨舰"断腕求生"
事实上，在此之前英格卡集团与中国市场曾有过一段长达 20 余年的蜜月期。
时间回拨到 1998 年。当时英格卡集团率宜家零售正式进入中国市场，在上海开设了第一家门店。当时，凭借独特的产品风格和设计理念，宜家迅速走红，深受消费者喜爱。
在接下来的几年里，宜家在中国市场迅速扩张。2000 年，宜家在北京开设了第二家门店，随后又陆续在多个一线城市布局。到 2009 年，其已经在中国拥有 7 家门店，销售额逐年攀升。
宜家零售的成功催生了英格卡购物中心入华。同年，英格卡购物中心带着 100 亿元重金，押注无锡、北京、武汉三大综合体，开启"宜家家居 + 荟聚购物中心"双引擎模式。
此后，英格卡购物中心的发展颇为顺利，即使在国内房地产行业面临调整的 2021 年，也没有受到过多影响，而是相继在福州、长沙和南宁开业了三家荟聚中心。截至目前，英格卡在中国共运营 37 家宜家门店与 10 家荟聚购物中心。
回顾过去 20 余年发展历程，从最初的宜家零售到后来的荟聚购物中心，英格卡集团在中国市场取得了显著的成绩。然而，随着市场竞争的加剧和市场环境的变化，英格卡集团也面临着新的挑战。
首当其冲的就是业绩下滑。根据 2024 年财报显示，英格卡集团的营业收入为 418.64 亿欧元，同比下滑 5.5%，净利润 8.06 亿欧元，暴跌 46.5%。作为集团核心业务的宜家零售，2024 年销售额也跌至 112 亿欧元，较 2019 年高峰时期大幅下滑 30%。
出售购物中心或许正是英格卡集团在业绩承压之下，资金回流的举措之一。通过出售成熟项目，英格卡可以进一步优化资产结构，此外，保留运营权并承诺险资 7% 年化回报的模式，让英格卡实现了"资本持有方"与" 专业运营方"角色分离，降低了重资产负担，能够更加聚焦品牌管理与流量转化。
这种轻资产运营模式，或许将有助于英格卡在未来的市场竞争中保持灵活性和竞争力。
险资加速布局不动产
透过此次交易，保险资金也被推向台前。
值得一提的是，除了本次交易的主角之一泰康人寿之外，过去几年，包括新华保险、中邮保险、大家保险在内的多家险资机构，也都开启"买买买"模式，纷纷布局不动产项目。
仲量联行发布的数据显示， 2022 年至 2024 年期间，保险公司在中国内地商业地产的直接投资达 93 亿美元，投资规模与英美等成熟市场相当，并居亚太区市场首位。
进入 2025 年，险资的动作明显加快。今年 1 月，中邮保险作为领投机构，与中东主权投资机构合作，成立了一只不动产专项基金，用于投资上海博华广场；2 月，新华保险又联合大家人寿、万科集团等，共同成立了万新金石（厦门）住房租赁股权投资合伙企业（有限合伙）；而在此之前，新华保险就曾作为单一 LP，与中金资本设立了一只投资持有型不动产基金。6 月，大家保险则是以 35.4 亿接盘瑞安地产旗下项目股权。
数据则更为直观。据中国保险行业协会数据显示，上半年，中国人寿、太平洋人寿、平安人寿、建信人寿等险企在不动产项目上的投资金额达到 47.47 亿元，较去年同期激增超 6 倍。
险资为何青睐不动产投资？背后原因也很简单。
一方面是政策推动。自 2022 年以来，国家出台了各项政策从多方面鼓励险资入市，这些政策不仅降低了投资门槛，还为险资提供了更多的投资渠道和方式。
其次是经济因素。当前国内处于低利率环境，传统固收难以覆盖保险资金的负债成本，必须配置股权来实现资金的保值增值。
而险资具有资金规模大、期限长、稳定性高的特点，非常适合投资于长期收益稳定的不动产项目。
不难想见，在政策支持、经济环境和市场机遇的多重推动下，险资未来还将在不动产投资中扮演更加重要的角色。
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